网友提问：

　　1、本人未婚广州户口，首套自住，望住老城区，增城南沙萝岗均不考虑。看重地段和生活气息，希望至少有60㎡，不太介意旧的楼梯楼。

　　2、本人长期出差，近两年保持现有状态，未来回广州工作。女朋友在天河工作。

　　3、首付70W，预算总价200W，月供控制8000以内。

　　4、看过房子十多间，目前看到流花湖北面陈岗大院2号一间5楼楼梯房，预算刚适合，户型很好，但综合考虑有迟疑，家人朋友都倾向再等。

　　5、问：

　　综合分析上述房子如何?

　　靠近火车站和批发市场会否人流杂治安不好?

　　吃老广小吃大型商圈交通均需十多分钟距离总觉不便，周边升级改造能有多少期待?

　　该地段日后置换时能否顺利?

　　楼龄是92年需要注意什么，学位地段如何，该楼目测装电梯可能性不大。

　　是否推荐入手，若不，老城区有否其他地段推荐。

　　房知了专家火龙果解答：

　　问题1：首先，你没有提供这套房源的单价、朝向、户型图、室内图等具体情况，所以我仅能从地段和结合你描述的个人情况进行分析。

　　陈岗大院2号处于流花湖的东北侧，广州总医院的西南侧，稍微远一点的还有广州火车站、广州流花展贸中心、服装鞋子等批发市场，所以人流、生活配套、散步活动等均有一定的保障。

　　而且，距离在建地铁11号线的【流花路站】大概300米，可以说是地铁上盖物业，有一定的利好预期。

　　但是，我认为以上这些支撑点，对投资或会更有利，毕竟人流大、有产业、交通路网密集，所以租赁市场也会相对活跃。

　　但是对于自住而言，一方面是楼梯房，不知道加装电梯的可能性有多大，如果一直没法加装电梯，则会影响生活的舒适度。

　　二方面，人流大是一个双刃剑，有人就自然会有“吃喝拉撒”的需求，也会有商务、工作、交流等日常行为，从而会增加环境卫生的压力，包括灰尘、噪音，甚至治安(可能更多的是心理层面觉得不够安全)等都会带来不少的考验。

　　再者，如果你是打算和现任的女友结婚，则应该考虑一下她的工作地点和通勤时长。

　　地铁11号线预计是2022-2023年通车，但是一天未通车，一天都会存在变数，换言之，在未通车之前，从这里去天河，若乘坐地铁的话，只能去【广州火车站】乘坐5号线，又或者去【越秀公园站】乘坐2号线，在【公园前】换成1号线。

　　退一步讲，就算是自住也未必合适。从科学的角度出发，距离医院这么近，相对更容易受到“细菌/病菌”等侵染的可能。你有能力，何必凑这些“热闹”，有选择的情况下，何不考虑一下其他更好的地段。

　　综上，如果是我，我不会买来自住。仅供你参考!

　　问题2：上面我已经进行过分析，是一定会人流杂的。

　　至于治安问题，我对广州有关部门和技术力量是有信心的，只是在你的内心，你是否有信心?我也不能保证这里是百分之一百安全，就正如珠江新城曾经也发生过一些案子。

　　问题3：老城区要大拆大改，难度十分大，一方面，拆迁补偿成本较高;二方面，可能会遇到钉子户拖慢整个进度;三方面，还要考虑疏导交通问题。

　　目前来看，在老城区中，海珠区的旧改是未来十年，甚至二十年，数量、面积广、收关注程度高的区域。在老城区中，微改造、微升级时常有，但大拆大改，可能性不是太大。

　　如果你买来是博拆迁的，那我建议你三思而后行，始终个人运气的占比会更大。

　　问题4：我很难预测将来是否好“卖”，毕竟卖房子需要考虑的因素实在是太多。

　　“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价钱“。你可以看看这个业主挂盘了多久，参考一下，或者会知道是否好卖。

　　问题5：92年的房子，距离现在大约27年，你将来再卖掉，肯定是大于30年，银行贷款金额、贷款期限，基本上，可以想象到空间会很少。

　　学位方面，附近有东风西路小学、流花路小学，教育水平和质量如何，建议你咨询一下相关的学生家长群体。

　　再说，将来你们有小孩读小学，都可能是10年8年之后的事情，到时候这些学校的教育质量如何?我猜想连校长也不敢拍胸口。

　　问题6：老城区，我建议你考虑一下海珠西。实在不喜欢的话，则再看看【彩虹桥站】以南的地段，或者中山八、周门街等一带。

　　小结

　　站在我的角度，看完你的描述，我也觉得你目前不适合入市，因为在你的购房思维里面未有相对科学完整的框架，所以，虽然是自住，但你不如多踩踩盘、了解一下市场情况，明年年中再考虑入手，或者是更稳妥的策略。