银城康养：如何以“物业+养老”破解居家养老市场化难题？
　　
　　因自带公益属性，社区居家养老一直存在市场大而盈利难的痛点；
　　
　　且居家养老作为综合型服务市场，需要为银发人群提供生活照料、家政服务、康复护理和精神慰藉等多方面服务。但当前，行业面临资源分散、未能形成聚合效应等市场化堵点。
　　
　　对此，我国在大力推进“养老服务+”产业融合发展模式，鼓励物业、家政、医疗、地产等行业融合发展养老产业，丰富养老业态。
　　
　　
　　银城康养，谋划于2010年，成立于2015年，实现在养老行业投资与运营双轮驱动；现阶段已运营5城，22个项目，总锁定床位6500张，在运营床位入住率超过85％，居家服务超过30000人。
　　
　　
　　第一部分：解痛提优。主要分享我们做“物业+养老”的初心，是希望解决居家养老的一些痛点和堵点，从而提高服务效率，在此过程中我们所遇到的问题和解决方案；
　　
　　第二部分：深耕探索。主要分享我们具体是如何做“物业+家养”的；
　　
　　第三部分：外延探索。主要分享接下来如何通过资源整合寻找“物业+养老”的最优路径。
　　
　　PART01
　　
　　“物业+养老”增强有效供给，
　　
　　打开市场化空间
　　
　　这是2020年12月，住建部等六部门联合发布的关于“推动物业服务企业发展居家社区养老服务”的专项文件。我们公司也是在这个时候开始讨论，该如何切入物业+养老。
　　
　　说实话，我们银城康养做居家养老的时间很短，做过一些尝试，但不是特别成功，通过物业+养老这两年的探索，我们的居家养老服务业态走上了正轨。
　　
　　2020年后，我们做的第一件事是去找当地鼓楼区的民政局，提出有这样一个“物业+养老”的相关政策，并表达了我们企业想做这一块的试点。沟通过后，鼓楼区民政局表示可以尝试；到2021年，在江苏省南京市养老工作要点中，就把我们的物业+养老试点项目提了出来。
　　
　　还有一则文件是2021年年末发布的《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》中，也提出要探索“社区+物业+养老服务”的服务模式。
　　
　　大家都知道，做居家养老服务利润很薄，很难操作。这两个文件的发布，都是希望依托物业企业现有资源，比如场地资源、人力资源等，增加有效供给，以此打开居家养老市场化空间。
　　
　　作为2021年第一批物业+养老试点企业，在实践过程中，我们发掘传统居家养老服务的一些痛点：
　　
　　首先，在高龄老人探访的过程中，遇到一个非常尴尬的局面——很多服务人员进不了小区。加上疫情的原因，因为老人的不信任，进了小区以后（服务人员）也很难敲开门；
　　
　　其次，需要居家养老服务的老人，找不到相应的服务组织。即便南京居家养老服务中心分布比较密集，保证一个社区有一个居家养老服务中心，但对长者来说，还是不太方便，有的时候可能要走1.5公里以上的路程；
　　
　　第三，因为居家养老面对的服务人群，很多都是高龄需要被照料的老人，他们的自费购买能力和购买意愿较低，这也是居家养老企业难以进行市场化的痛点之一。
　　
　　对此，物业具备哪些优势？
　　
　　第一，物业方容易获得老人信任，“易进门”；
　　
　　第二，具备可利用的闲置空间；
　　明岸（广州）企业形象策划股份有限公司是一家专业服务于各级党政机关的全面性企业，以独特精准的规划设计服务，在乡村振兴，康养中心设计，旧村改造、主题公园、主题广场、科技馆、党史馆等多领域赢得客户认可，并在平级单位推广传播。多年来，业绩非凡。所承接并完成的各类大、中、小型工程受到了业主的好评，在市场赢得良好的信誉。公司体制完整、部门齐全，对工程的设计、施工及后期服务有一套成熟有效的管理制度和严格科”。
　　第三，拥有完备的服务团队。
　　
　　但在实操过程中，我们发现，部分物业企业可以闲置的空间很少；服务团队很多是以外包的形式，并不如我们想象中容易。因此，我们最后选择与大型养老企业及高端小区合作，它们是具备上述这些因素的。

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